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Centro studi Fiaip. L’osservatorio immobiliare residenziale

16/02/2013

ROMA. 15 febbraio 2013 – Crollo delle compravendite, prezzi in caduta libera e tracollo dei titoli bancari. Ma anche l’affidabilità del bene casa che resiste agli scossoni della crisi e dell’altalenante teatrino della politica. È quanto emerge dai risultati delle rilevazioni condotte dalla Fiaip, federazione agenti immobiliari professionali, sull’andamento del mercato immobiliare urbano 2012, presentati oggi a Roma insieme agli scenari di mercato per il 2013. Ad esporre i dati del Report è stato Mario Condò de Satriano, presidente del centro Studi Fiaip, insieme al presidente nazionale della federazione, Paolo Righi, e al Prof. Augusto Vitale dell’Università degli Studi di Napoli Federico II, con la cui collaborazione scientifica è stato redatto l’Osservatorio immobiliare urbano di quest’anno. «Solo la stabilità politica ed economica renderà possibile l’inizio di una lenta ripresa nel secondo semestre 2013 – ha spiegato Mario Condò – il persistere del quadro negativo degli indicatori macroeconomici nazionali e della diffidenza con cui vengono considerate le capacità di rimborso dell’enorme debito pubblico, hanno fortemente influito sull’andamento del mercato immobiliare nel corso del 2012 confermando il timore del paventato passaggio dalla fase di stagnazione, registrata nel corso della seconda metà del 2011 e nella prima metà del 2012, a una fase di recessione che, purtroppo, ha caratterizzato il secondo semestre del 2012 ed ancora oggi è in atto». I dati presentati oggi emergono da un campione di informazioni elaborate e raccolte dai oltre 750 valutatori Fiaip su tutto il territorio nazionale e analizzando un campione di 16 città italiane nel dettaglio, al fine di misurare la variabilità non solo dei prezzi, ma in particolare dell’andamento del mercato. Per le compravendite immobiliari si registra un andamento medio dei prezzi in calo dell’ 11,98% per le abitazioni, mentre crolla il numero delle compravendite che si attesta a -17,22% nel 2012. Netto calo dei prezzi per le locazioni ad uso abitazione -5,60% e delle locazioni commerciali -12,5% rispetto al 2011. Ma nonostante i numeri siano inequivocabilmente negativi, le caratteristiche del mercato immobiliare hanno permesso al comparto di resistere nonostante la tremenda crisi economica. «La crisi c’è – prosegue Condò – ma in Italia non c’è e non ci sarà nessuna bolla immobiliare. Le ragioni che hanno spinto il numero di transazioni così in basso (circa 470.000 nel corso del 2012) – spiega l’agente immobiliare – sono da ricercarsi nelle forti criticità, già emerse dal 2008 ad oggi, che vanno dall’accesso al credito al calo della domanda interna, dalla forte pressione fiscale alla diminuzione di reddito e conseguentemente di risparmio da parte delle famiglie, dalla diminuzione demografica all’ormai conclamato sentimento di sfiducia dei mercati internazionali nei confronti dell’Italia». Dall’inizio della crisi, infatti, il comparto ha perso il 40% sul volume delle compravendite e il 25% sui valori degli immobili, ma grazie al sostegno di una “domanda consolidata” ha garantito all’intero settore una tenuta che le altre forme di investimento non hanno avuto. In questo modo si sono scongiurati gli ulteriori ribassi che avrebbero potuto causare l’esplosione della tanto paventata “bolla” speculativa sugli immobili. Per fare un confronto è sufficiente pensare che la sola Borsa di Milano ha fatto registrare un ribasso di circa il 65% e i titoli bancari addirittura un -93%, mentre il mattone è ancora in grado di garantire un rendimento a medio e lungo termine del 4%. Nonostante le caratteristiche dell’investimento immobiliare a bloccare il mercato sembrerebbero essere proprio gli stessi proprietari di casa. Sono 1.200.000 gli immobili invenduti nel 2012 mentre il tempo medio per la vendita del residenziale resta fermo tra i 6-9 mesi. Secondo il Report Fiaip, infatti, sebbene la forbice tra prezzo richiesto e prezzo offerto si sia ridotta del 5% rispetto al 2011, facendo ridurre la forbice tra prezzo richiesto e prezzo offerto dal 20 al 15%, le aspettative di prezzo per gran parte dei proprietari-venditori restano troppo alte, ancorate come sono ai valori immobiliari del 2007, ormai non più realizzabili. Condizioni che portano questa cospicua porzione di immobili a restare, di fatto, fuori mercato. Il presidente del centro studi Fiaip ha poi puntato il dito pure contro l’instabilità delle politiche continentali. Secondo Condò, infatti, il report immobiliare urbano della Fiaip evidenzia come, sebbene siano state in parte stabilizzate le tensioni dei mercati borsistici a seguito del ridimensionamento dello spread tra i titoli italiani e quelli tedeschi, il mancato coordinamento delle politiche economiche europee finalizzato alla stabilizzazione di una governance condivisa dell’eurozona continua a produrre l’innalzamento del costo del funding a cui si contrappone la strategia di autotutela posta in essere dagli istituti di credito, privando così la domanda di un sostegno indispensabile. Infine, l’elemento determinante che ha fortemente influenzato la tendenza ribassista sarebbe costituito dal clima generalizzato di sfiducia e preoccupazione prodotto dal combinato disposto dell’inasprimento di una tassazione sulla casa divenuta insostenibile. «Basta con il terrorismo mediatico sulla casa» sbotta Condò, che prende di mira il costante e coordinato atteggiamento degli organi d’informazione i quali, prendendo spunto dall’attuale stato d’incertezza della politica fiscale sugli immobili e facendo leva sulla paventata introduzione di un’ulteriore patrimoniale e sull’ormai prossima revisione degli estimi catastali, tenderebbero a distrarre la gran parte del capitale degli investitori a favore del mercato mobiliare. Proprio la pressione fiscale, non a caso, è stata al centro del dibattito politico nazionale in vista delle prossime elezioni, ma il problema è assai più ampio. «Tutte le forze politiche sono d’accordo per intervenire sull’Imu e vogliamo ben sperare che si farà, ma per rilanciare l’immobiliare non basta – ha spiegato Paolo Righi - bene Bersani che ha riconosciuto che l’Imu è una patrimoniale e ha escluso di farne un’altra - ha aggiunto il presidente nazionale della Fiaip – ma l’Imu è solo una parte del problema. Bisogna mettere mano alla fiscalità sulle locazioni, dare certezza sui tempi di rilascio dell’immobile, modificare l’intera politica economica e fiscale sul l’immobiliare e dare certezze agli investitori, anche stranieri. Solo così – conclude Righi – avremo una leggera ripresa nel secondo semestre 2013». Sul fronte delle compravendite, i dati particolareggiati rivelano che nel corso del 2012 le unità residenziali maggiormente compravendute sono per il 39% trilocali e il 22% bilocali, solo il 6% si riferisce a monolocali. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati ma in buono stato (40%) seguito dalle abitazioni da ristrutturare (25%). Dal report si evidenzia una forte diminuzione dei prezzi in tutte le città, fatta eccezione per Taranto (-2%) che fotografa una realtà in controtendenza. La palma d’oro per la diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali va a Perugia con la punta massima rilevata nella capoluogo umbro del -17,13%. I restanti cali spaziano tra il -5,75% di Avellino ed il -14,36% di Palermo, passando tra -8% di Firenze , -8,43 di Venezia, -11,11% di Salerno, -12% di Genova, - 12,83 di Udine, -12,86 di Siena, -13% di Napoli, -13,74 di Bologna, -13,75 Torino, -14% Cagliari, -14,23% di Milano e -15% di Roma. Sul fronte delle locazioni, invece, c’è stata una sostanziale stabilità con un aumento dell’offerta. Il 45% degli agenti ha rilevato un incremento del numero dei contratti: stabili i bilocali (38%), in aumento i trilocali (36%) con ubicazione in zone semicentrali o centrali (64%). Stabili i dati per la periferia e l’estrema periferia. Alla luce di queste considerazioni, il primo semestre del 2013 sarà caratterizzato da una stagnazione del volume degli scambi e da una continua pressione ribassista essenzialmente da ascriversi al clima di sfiducia generalizzato dei potenziali acquirenti che, in attesa della definizione di una più saggia politica fiscale messa in atto dal nuovo governo incentrata, quantomeno, sulla chiarezza delle imposte e del loro ammontare, resteranno in parte “alla finestra” ed in parte attenderanno tempi migliori riversandosi, momentaneamente, sul mercato degli affitti. Soltanto nel secondo semestre, a condizione che siano stati avviati processi di ammodernamento strutturale di tutta la politica economica e fiscale sull’immobiliare, come tra l’altro richiesto da Fiaip nel manifesto presentato alle forze politiche il 24 gennaio, e sia stata migliorata la governance dell’eurozona affinché gli Istituti di Credito possano riversare parte della “ritrovata” liquidità a favore delle attività produttive e delle famiglie, il mercato, sia pure lentamente, riprenderà