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INVESTIMENTI : SOLO L’ORO BATTE LA CASA

19/07/2012

 Oro, oro, oro. Aveva ragione il faraone Den che, già nel 3000 a.C., identificava nel nobile metallo il potere, la buona sorte e la ricchezza delle dinastie. Quasi sicuramente l’oro è stato il primo metallo mai usato dalla specie umana, fin dalla preistoria, e nel suo nome non solo si sono combattute guerre, ma anche promosse scoperte e conquiste. Bastava dunque guardare alla storia per essere, oggi, buoni investitori. E comunque più ricchi dei proprietari immobiliari.Chi avesse investito dieci anni fa nel simbolo stesso di ogni moneta oggi conosciuta, si troverebbe infatti oggi con una performance reddituale del 336,30 per cento. Al netto del prelievo fiscale del 20 per cento. Ma anche a cinque anni non ci sarebbe di che lagnarsi: un +117,8% netto.APPROFONDIMENTIiE il bilancio per i proprietari di case in Italia? Sinteticamente è possibile confermare la tenuta dell’immobile come bene rifugio sul lungo periodo, con una performance tra il 10 e il 15% a seconda della città che si voglia prendere in considerazione (entreremo poi nei dettagli), includendo il conteggio di vecchia Ici e Imu. Ma sul quinquennio il bilancio è assai meno confortante, come si può sospettare ma come probabilmente in pochi vorrebbero ammettere. Ahimé, sui cinque anni il mattone perde dall’11 al 15% in termini nominali, includendo la recente introduzione dell’Imu (che però incide ben poco).Ci si può consolare pensando che chi ha investito sul mercato azionario – prendendo genericamente come riferimento la Borsa di Milano – ha accumulato una perdita a dieci anni del 46% e a 5 anni del 65,8%: nel mezzo, vale a dire tra la discesa azionaria e la strabiliante performance del metallo giallo, ci sono i Btp a dieci anni, i fondi comuni d’investimento, il mattone, i fondi immobiliari. E probabilmente la maggior parte delle forme di investimento che ci si vogliano inserire.Una classifica, questa, che non ha nessuna pretesa di essere assolutistica o inattaccabile, né tantomeno fungere da guida per gli investimenti futuri: ma condotta con il rigore dei numeri, questo sì (si veda, più avanti, il dettaglio della metodologia seguita). Gli italiani sono un popolo di fanatici della casa di proprietà e dell’investimento immobiliare fai-da-te, con un mercato dove il fatturato del settore residenziale occupa oltre l’80% di tutto il compravenduto nazionale, lasciando a uffici, centri commerciali, negozi, capannoni, immobili industriali, hotel e altri comparti meno importanti solo il restante 20% del turnover annuo: nei Paesi nordici, considerati molto più maturi dal punto di vista immobiliare, il residenziale retail (cioè le compravendite di case tra famiglie) pesa dal 20 al 30% del totale. La domanda dunque era: fanno bene gli italiani a mettere i risparmi nella casa in cui vivono?«L’inchiesta di Casa24 Plus è molto interessante e dai risultati non poi così scontati – commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, istituto di ricerche indipendente che ha fornito i dati per l’elaborazione della parte relativa al mattone –. Ma che in sostanza conferma la piccola massima che ci siamo sempre detti nel settore immobiliare: la casa a dieci anni non delude l’investitore, a cinque è un terno al lotto, a vent’anni raddoppia il capitale. Quello che nemmeno noi immaginavamo, prima di realizzare la ricerca, è che invece il settore degli immobili di lusso sarebbe risultato così premiante» (si veda l’articolo a fianco).L’ipotesi relativa alla parte immobiliare è di una casa nel semicentro di Milano e di Roma acquistata per uso diretto, calcolando di mantenere l’investimento esattamente per dieci o cinque anni (dati al 30 giugno scorso) e calcolando, nei periodi in cui esistente, il prelievo fiscale Ici e Imu. Ebbene, sui dieci anni, ponendo uguale a cento il capitale investito nel 2002, a Milano al 30 giugno scorso quella stessa casa varrebbe 111,4, mentre a Roma 114,6. Il capitale, anche considerando il terribile periodo degli ultimi cinque anni, è salvo e c’è anche un discreto guadagno: discorso valido anche tenendo in conto l’erosione inflazionistica, cioè l’incremento del costo della vita. In termini reali, infatti, i cento euro del 2002 sono oggi 102,4 a Milano e 105,3 a Roma.Diverso il risultato dal 2007 a oggi. A Milano la perdita è del 14,6% al netto dell’Imu e diventa del 18% se si tiene conto dell’inflazione; a Roma il valore retrocede dell’11,5% in termini nominali e del 15% in termini reali. Il raffronto con altre tipologie di investimento non può che essere, naturalmente, ipotetico e basato su indici. Per la Borsa di Milano l’Ufficio studi del Sole 24 Ore ha ipotizzato che non vi fosse il reinvestimento dei dividendi (la tassazione non c’è perché l’investimento è in perdita e si genera un credito di imposta), stessa ipotesi utilizzata per il Btp decennale: si è voluto in qualche modo parificare il raffronto con la casa, nel senso che l’investimento nel l’abitazione, oltre alla performance in conto capitale, deve tenere conto del fatto che la famiglia non ha pagato, nel frattempo, un affitto (si è ipotizzato di investire capitale a disposizione, senza mutui). Così, per Borsa e BTp, non tenendo in considerazione dividendi e cedole, si ipotizza che questi vadano a pagare un affitto. Il BTp, inoltre, è al netto della tassazione. di Evelina Marchesini fonte: casa 24 plus