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Negozi e studi professionali: record di morosità

21/09/2012

Tre sfratti su 10 colpiscono commercianti e professionistiLa tabella: esecuzioni immobiliari negli ultimi anniIn tutt’Italia, ma specialmente a Napoli, dove le case in fitto raggiungono la percentuale più alta del Paese, la crisi economica ha fatto schizzare in alto i procedimenti di sfratto per morosità sicché questi ormai praticamente superano quelli per finita locazione. Su questo dato concordano le associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini. Imprese e professionisti - Ma la vera novità è rappresentata dalla circostanza che, a differenza del passato, almeno un 30 per cento dei suddetti procedimenti di sfratto per morosità riguardano immobili non utilizzati come abitazione, ma come negozi o studi professionali. «È il segnale inequivocabile — spiega Giacomo Carini, avvocato e presidente nazionale onorario dell’Unione piccoli proprietari immobiliari — che la crisi sta mordendo il calcagno non soltanto alle famiglie con redditi medi, ma anche a quelle categorie di imprenditori e professionisti che, in precedenza, grazie agli introiti soddisfacenti, non avevano difficoltà ad onorare gli impegni presi con i proprietari. Una situazione nuova che rende l’idea dell’entità e della diffusione delle difficoltà». Il mercato immobiliare nell’ultimo semestre ha subito un ribasso sicuramente maggiore e forse anche più veloce rispetto a quello che è stato l’andamento degli ultimi tre anni – afferma  Stefano Mazza, amministratore delegato di Leonardo Immobiliare – inoltre alla riduzione delle compravendite si è accompagnata una riduzione dei prezzi in media nell’ordine del 10%.». Un crudo realismo che però l’immobiliarista non ritiene irreversibile «La stasi è dovuta più che alla stretta del credito, al “terrorismo psicologico” che ha riguardato il reparto finanziario e non solo – spiega Mazza - negli ultimi mesi ho notato una sorta di disfattismo anche da parte di clienti, ad esempio impiegati comunali che sono profili graditi dalle banche, che rinunciavano in partenza a chiedere un mutuo pensando che non gli sarebbe stato concesso. Anche questo influisce negativamente sul mercato». Il Comune sfratta - Il legale richiama l’attenzione anche su di un altro dato: «A Napoli una quota significativa di procedimenti di sfratto viene promossa dalla Romeo che, com’è noto, gestisce il patrimonio immobiliare del Comune». Effetto Imu - Carini punta il dito contro la discussa Imposta municipale propria (Imu) che, a suo dire, avrebbe interrotto una sorta di «pax» tra proprietari e inquilini, o, più realisticamente, minato la «reciproca convenienza» a non alimentare la corsa al rialzo dei fitti. «Con l’introduzione — chiarisce il professionista — della cedolare secca che permette di applicare al canone di locazione l’imposta del 21 per cento al posto dell’Irpef, spesso i proprietari si trovavano a risparmiare rispetto all’ipotesi del cumulo del canone agli altri redditi. In alcuni casi è accaduto anche che il proprietario preferisse concedere un piccolo sconto all’inquilino piuttosto che imbarcarsi in una causa di sfratto per morosità che, generalmente, ha bisogno di almeno un anno per arrivare a compimento. Pensate all’iter: per avviare la procedura occorre trovarsi di fronte a una morosità di almeno 20 giorni, poi si può procedere con l’intimazione di pagamento, poi ancora si fissa la comparizione a 50 giorni, quindi il giudice concede la possibilità di purgare la mora, magari, considerati i tempi, entro 120 giorni. In caso di mancato pagamento dei canoni arretrati ci si può rivolgere all’ufficiale e giudiziario che impiega non meno di 7-8 mesi per arrivare a una conclusione. Ebbene, l’effetto calmierante determinato dall’introduzione della cedolare secca è venuto praticamente meno con l’aumento della pressione fiscale attuata tramite l’Imu che sta determinando addirittura la lievitazione dei canoni». Gli inquilini- Ma gli inquilini non concordano con l’analisi del presidente dell’Uppi. «Affermare — sostiene Carla Napolitano responsabile del Servizio Casa - Cgil di Napoli — che l’Imu abbia determinato l’aumento dei prezzi non mi sembra del tutto esatto. Diciamo anzi che è prematuro dirlo. I contratti in corso, infatti, vanno rispettati e per quelli in nero il problema non si pone. Probabilmente in futuro ci saranno alcune ricadute. Ma è prematuro quantificarne la portata». [Scontro sui canoni - Anche sui prezzi si registra una divergenza di opinioni. Secondo la dirigente sindacale, infatti, specialmente nella fascia medio-alta degli immobili si è registrata una diminuzione dei canoni. «Al Vomero — indica a mo’ di esempio Napolitano — fino a qualche anno fa era difficile spendere meno di 1.300 euro per una casa di tre vani più accessori. Mentre attualmente ce la si può cavare anche con un migliaio di euro. Che resta pur sempre un prezzo esagerato. Nella fascia dei 5-600 euro, invece, non si registrano spostamenti verso il basso. I canoni di fitto tendono a scendere nell’area nord della provincia di Napoli, mentre lungo la costa i prezzi restano praticamente invariati». L’avvocato Carini sottolinea un ulteriore aspetto. «Gli alti costi dei fitti — riprende il professionista — stanno spingendo molti giovani a rinunciare all’indipendenza e a rientrare nella casa delle famiglie di origine, determinando una sorta di coabitazione forzata tra genitori e figli». Infine un’idea su come contenere la tempesta del mercato immobiliare. Bandi popolari - «Occorre - conclude Carini — varare subito un programma di edilizia pubblica. Anche se rilevo che nei bandi per l’assegnazione degli alloggi popolari vengono sistematicamente tenuti fuori i cittadini che nella precedente locazione sono stati morosi, probabilmente proprio perché avevano sperimentato delle difficoltà oggettive in conseguenza della crisi. Escluderli dai benefici mi sembra davvero un atto fuori dal tempo».Gimmo Cuomo30 agosto 2012